[러시아어 뉴스] 러시아 부동산 선물 투자

Полметра жилья - Есть ли смысл покупать фьючерс на недвижимость в Москве

 

---

 

С 1 февраля у россиян, которым не хватает денег на первый взнос по ипотеке, появился новый способ накопить на квартиру. Это инвестиции во фьючерс на индекс недвижимости. Цена фьючерса растёт и падает вместе со средней стоимостью «квадрата» в Москве — так что заработать можно и на падении рынка.

 

지난 2월 1일부터 첫 저당 납입금이 부족한 러시아 사람들이 아파트에 투자하는 새로운 방법이 등장했다. 부동산선물에 투자하는 방식이다. 채권 가격은 모스크바의 평당 평균 가격에 따라 오르고 내린다. 이와 같이 판데믹 상황의 시장에서도 돈을 벌 수가 있다. 

 

Впрочем, эксперты предупреждают, что инвесторы могут повторить печальную судьбу россиян, потерявших всё из-за обвала фьючерсов на нефть WTI. Рассказываем, как работает новый финансовый инструмент и что про него нужно знать.

 

한편, 전문가들은 투자자들이 WTI 석유 채권가격 하락으로 모든 것을 잃었던 러시아인들의 슬픈 운명을 반복할 수 있다고 경고했다. 이 새로운 상품이 어떻게 돌아가는지, 이에 관해 알아야할 것은 무엇인지 이야기하고자 한다.

 

• взнос 지불(支拂), 납부(納付), 납입(納入)
• ипотека 저당
• накопить 모으다, 쌓다, 축적하다
• во фьючерс 선물(금융)
• недвижимость 부동산, 고정자산
• обвала 몰락, 하락, 사태(산사태, 눈사태(снежный))
•  финансовый инструмент 금융상품
• предупреждать 경계하다, 충고하다, 경고하다

 

31 января Московская биржа запустила торги фьючерсом на индекс недвижимости. Сам индекс рассчитывается на основании реальных сделок с жильём и отражает среднюю стоимость квадратного метра в Москве. Но оценка касается квартир, отвечающих целому ряду требований.

 

Это жильё в неэлитных многоэтажках, которое:

• дешевле 30 млн рублей;
• построено после 1900 года;
• находится в доме с максимум 26 этажами.

 

1월 31일, 모스크바 증권거래소는 부동산 지수 선물 거래를 시작했다. 지수는 주택 실거래에 기반하여 산정되며, 모스크바 지역의 평당 평균가격을 반영한다. 하지만 그 평가는 모든 요구사항을 충족시키는 아파트에 해당한다.

 

이런 집들은 다음과 같은 특징을 가진 뛰어나거나 특별하지 않은 고층의 집으로, 

ㅇ 3천만 루블보다 낮은 가격 

ㅇ 1900년 이후 준공

ㅇ 최대 26층 규모 집

 

• отражать 반사하다, 투영하다, 반영하다 / 반격하다 
• предупреждать 경계하다, 충고하다, 경고하다
• целый ряд требований 모든 종류의 요구사항
• элитный : высшего качества, полученный путём отбора лучших кого-либо, чего-либо ◆ Элитные подразделения войск. ◆ Элитные сорта кофе. = избранный, лучший, наилучший, отборный, первоклассный, первостатейный, престижный, эксклюзивный, элитарный

 

Чтобы стать участником торгов, достаточно относительно небольшой суммы, так как цена одного контракта равняется стоимости 0,1 кв. м — около 30 000 рублей. Главным преимуществом для инвесторов является то, что заработать можно и на снижении стоимости недвижимости в Москве, рассказали «Секрету» аналитики «Фридом Финанс».

 

거래에 참여하기 위해서, 한 계약 당 0.1제곱미터 당 30,000 루블 수준이기 때문에 상대적으로 크지 않은 금액도 충분하다. 투자자들이 얻을 수 있는 주요 이익은 모스크바 부동산의 가격하락에도 돈을 벌 수 있다는 것이라고 Freedom Finance 애널리스트 Secret에서 말했다.

 

Вложившийся во фьючерс инвестор покупает не сами метры, а права на них.

«Заинтересовать инструмент может тех покупателей, которым не хватает пока средств для покупки жилплощади. Это позволит захеджироваться от риска дальнейшего повышения стоимости квадратного метра и восполнить недостающие средства из-за роста цен», — пояснил инвестбанкир Евгений Коган.

 

선물에 납입한 투자자는 미터 자체를 사는 것이 아니라 권리를 사는 것이다. 해당 상품은 주거 공간을 구매하기에는 아직 자본이 충분하지 않은 사람들이 관심 가질 수 있다. 미래의 제곱미터 당 가격 상승 리스크를 헷지할 수 있고 가격 상승으로 인해 부족한 자산을 충당할 수도 있다고 인베스트 뱅커 예브게니 코간이 설명했다.

 

• преимущество 이익, 특혜, 장점, 유리
• кв.м. квадратный метр
• жилплощад 주거공간
• захеджироваться от чего 헷지하다(hedge), 방지책을 마련하다
• средства (이 기사에서는) 자산

 

 

Что об инструменте думают аналитики

Для накопления средств на покупку недвижимости хорошо подошёл бы такой инструмент, как ETF (​​англ. exchange-traded fund, биржевой инвестиционный фонд, подробнее — здесь), следующий за Индексом московской недвижимости, как сказал «Секрету» Виталий Манжос, старший риск-менеджер ИК «Алго Капитал».

 

"자금 축적을 위한 부동산 구매는 모스크바 부동산 지수를 추종하기에, ETF 상품처럼 좋을 수 있다"고 앵글로 캐피탈의 시니어 매니저 비탈리 만조스가 Secretu에서 말했다.

 

Инвестор мог бы накапливать необходимое количество квадратных метров, привязанных к такому инструменту, для того чтобы в нужный момент их продать и приобрести жильё за те же деньги. Но такого инструмента в России нет, а фьючерс на индекс недвижимости для этих целей не подходит.

 

투자자들은 이런 상품에 매여 필요한 만큼의 규모의 제곱미터를 축적할 수 있었을 것이다. 필요한 순간에 모두 팔고, 그것으로 마련한 돈으로 새 집을 얻을 수 있도록 말이다. 하지만 러시아에 그런 상품은 없으며, 그런 목적으로도 부동산 지수 선물은 적합하지 않다.

 

«Это маржинальный инструмент, в который заложено высокое плечо. Поэтому держать в нём серьёзные деньги слишком рискованно. В случае резкого движения цены или непредвиденной ситуации это чревато получением убытка и даже принудительным закрытием позиции. Напомним, что держатели фьючерсов на нефть марки WTI до сих пор судятся с Московской биржей из-за приостановки торгов ими в момент ухода цен на базовый актив в отрицательную область в 2020 году», — указал Виталий Манжос.

 

이것은 높은 레버리지를 가진 마진 상품이다. 그렇기 때문에 중요한(많은) 돈을 그 상품에 넣어두는 것은 리스크가 크다. 급격한 가격 변화나 예상불가능한 상황에서 이는 손실과 심지어 의무적인 close position을 야기할 수도 있다. 상기해보자, WTI 석유 선물 주주는 2020년, 기초자산이 마이너스 구간으로 들어서는 가격 하락 시점에거래가 중지된 것 때문에 지금까지도 모스크바 거래소와 소송 중이다. 

 

Закрыть позицию или сделку (выход) — это значит выполнить операцию, обратную совершенной при открытии. Закрытие позиции ведет к реализации прибыли или убытка. = 수익/손실 실현

 

>2020년증권시장에 무슨일이?

> 유가, 석유에 대한 상식

 

Ещё одна проблема заключается в том, что срок обращения фьючерсов быстро истекает. Это значит, что раз в квартал инвестору необходимо перекладываться из «ближних» контрактов в «дальние». Кроме того, фьючерсы на индекс недвижимости — в чём-то спекулятивный торговый инструмент, так как могут торговаться дороже или дешевле средней стоимости квадратного метра (контанго или бэквордация), добавил Манжос.

 

또다른 문제는 선물 순환 기간이 빠르게 만기된다는 것이다. 자본 투자자들이 어쩔 수 없이 곧 도래하는 계약에서 다음 계약으로 교체할 수 밖에 없는 것이다. 게다가, 부동산 지수 선물은 투기 상품으로서, 실제 제곱미터 평균가격보다 높거나(콘탱고) 낮은가격(백워데이션)에 거래될 수 밖에 없다고 만조스는 첨언했다.

 

Пока что эти фьючерсы не входят даже в 70 самых популярных по торговым оборотам контрактов на Московской бирже. Чтобы инструмент стал актуальным для широкого круга участников рынка, необходима высокая ликвидность, пояснил Василий Карпунин, начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций».

 

아직 이 선물은 모스크바 거래소에서 가장 인기있는 70개 안에 들지는 않는다. 상품이 넓은 범위의 시장 참여자에게 화제가 되기 위해서는, 높은 유동성을 가져야한다고 바실리 카르푸틴(БКС Мир инвестиций의 인포애널리스트 대표)이 설명했다.

 

 

• необходимый 필요한, 필수적인, 필수불가결한
• накопление, накапливать 축적하다
• привязать 묶다, 고정하다, 붙잡아놓다
• непредвиденный 예견할 수 없는 предвидеть 예견하다, 미리 감지하다
• чревато чем 야기하는, 초래하는, 배태하는 (чреватный опасностью 위험을 초래하는, 배태하는) навлекать/вызывать
• убыток 손실, 손해 уменьшение количества чего-либо ценного
• принудительный 강요된, 강제적인, 의무적인 осуществляемый насильно / 확신하는, 단정적인, 명확한, 의문의 여지 없는
• держатели 보유자, 소지자 - 주식시장에서는 '주주'로 표현
• приостановка 중지 (приостановка торгов 거래 정지)
• в момент ухода цен / на базовый актив / в отрицательную область 가격 하락 시점 / 기초 자산(underlying assets)이 마이너스 구간으로 들어서는
• обращение 순환, 회전, (화폐 따위의) 유통
• истекает 만료되다, 종료되다
• спекулятивный 투기적인
• актуальный  (своевременный) 화제의, 논제의, 때에 알맞은

На что обратить внимание потенциальным инвесторам

Практическая ценность новых фьючерсов может заключаться в том, что они позволяют легко и быстро застраховаться от резких колебаний цены на физическом рынке, сказал Виталий Манжос. Он советует не забывать, что такие инструменты, как фьючерсы, нельзя «оставлять без присмотра».

 

비탈리 만조스는, "새로운 선물 상품의 실질적인 가치는 물리적 시장의 급격한 가격 변동에서 쉽고 빠른 보험이 된다는데 있다"고 말했다. 그는 선물과 같은 상품들은 절대 관심 없이 방치되어서는 안된다고 조언했다. (예의 주시 필요!)

 

«Через несколько дней после запуска мартовских(к март) фьючерсов на индекс московской недвижимости (HOH2) они торгуются с довольно узким спрэдом (разница между лучшими ценами продавца и покупателя. — Прим. "Секрета") величиной порядка 60 рублей, или около 0,2% от их стоимости. При цене порядка 27 500 рублей и гарантийном обеспечении в 1960 рублей в эти контракты заложено высокое 14-е плечо (когда ставка умножается в 14 раз. — Прим. "Секрета")», — сказал Манжос.

 

모스크바 부동산 지수(НОН2) 3월 선물 출시 며칠 후, 0.2% 수준의 60루블의 상당히 좁은 스프레드(판매자-구매자 거래 가격 차)로 거래된다. 27500루블과 1960 루블 보증으로 해당 계약들은 14배 레버리지가 설정됐다.

 

Аналитик полагает, что профессионалы рынка недвижимости смогут отыгрывать с помощью фьючерсов сезонные или иные закономерности, длящиеся от нескольких недель до нескольких месяцев.

 

몇 주에서 몇 달간 부동산 전문 시장이 선물에 힘 입어 계절적 혹은 다른 패턴을 회복할 수 있을 것이라고 예견했다.

 

В 2022 году ожидается спад темпов роста цен на жилье в третьем и четвертом кварталах, но в первые два квартала рост цен продолжится, спрогнозировали аналитики «Фридом Финанс». Срок действия льготной ипотеки с господдержкой продлили до 1 июля 2022 года и разрешили ей воспользоваться семьям с одним ребёнком, поэтому спрос будет оставаться высоким.

 

프리덤 파이낸스 애널리스트들은 2022년 3분기, 4분기 주택가격 상승률이 하락할 것으로 예상했지만 첫 두 분기(1,2 분기)에는 상승세가 지속될 것으로 전망했다. 국가 지원을 받는 우대 주택담보대출의 유효기간이 2022년 7월 1일까지 연장되었고 한자녀 가정에 혜택을 줄 수 있게 되어 수요는 계속 늘어날 전망이다.

 

«Сейчас подорожание квадратных метров в Москве в 2022 году ожидается на уровне 10–15%. Так как ЦБ РФ в базовый сценарий на 2022 год заложил как минимум ещё одно повышение ставок, ипотечные кредиты вырастут в цене как минимум один раз за год. Поэтому в начале года многие торопятся взять ипотеку под прежний процент (ипотечные кредиты недавно подорожали в среднем на 1% на фоне декабрьского повышения ставки ЦБ)», — пояснили аналитики.

 

"현재 2022년 모스크바의 제곱미터 가격은 10-15% 정도 오를 것으로 예상된다. 러시아 중앙은행(Центральный Банк, РФ)이 2022년 기준에서 최소 한 차례 더 금리를 인상했고, 주택담보대출은 1년에 한 번 이상 상승할 것이다. 따라서 연초에는 많인 이들의 이전 이자율에 대출을 받기 위해 서두르고 있다. (최근 주택담보대출 이자율이 중앙은행 12월 금리상승 배경의 평균 1% 상승)

 

По мнению аналитиков «Фридом Финанс», имеет смысл купить фьючерс и удерживать его в портфеле до тех пор, пока регулятор не ужесточит денежно-кредитную политику или не отменят действие госпрограммы поддержки семей. Далее может последовать снижение стоимости квадратных метров на фоне спада покупательской активности, поэтому потом его лучше продать.

 

프리덤 파이낸스 애널리스트들은 규제당국이 통화정책을 강화하거나 가족지원 국가 정책을 폐지하기 전까지는 선물 매수 후 투자 포트폴리오에 유지하는 것이 좋다는 의견을 표혔다. 나아가 구매활동 감소에 따른 제곱미터 당 가격 하락이 이어질 수 있으므로, 향후에는 매도하는 것이 좋다. 

 

«А если говорить об инвестициях в долгосрочной перспективе (несколько лет), то это достаточно надёжный инструмент для вложения средств, — резюмировали аналитики. — На рубеже многих лет недвижимость продолжит дорожать, особенно в Москве, особенно на фоне восстановления экономики».

 

애널리스트들은 장기 투자 관점에서 말한다면, 충분히 자산 투자를 위한 신뢰할 만한 상품이라고 결론 지었다. 특히 모스크바에서, 경제 회복을 감안했을 때, 수년동안 부동산이 계속 상승할 수 있다.

 

• в третьем и четвертом кварталах 3분기, 4분기
• в первые два квартала 첫 두 분기에는(1, 2분기)
• льготный 특전의, 특혜의, 특권의, 면제자의
• ипотечные кредиты 모기지, 주택담보대출
• повышение ставки 금리 인상
• на фоне чего ~을 배경으로 하는
• ужесточиться 경화되다, 굳어지다, 경직되다
• резюмировать подводить итог; делать краткий вывод 요약하다, 결론 짓다
• на рубеже многих лет (at the turn of) 수년동안

 

 

 

[기사 원문]

Полметра жилья. Есть ли смысл покупать фьючерс на недвижимость в Моск

 

 [관련 기사/용어]

Российские трейдеры погрязли в миллионных долгах после обвала нефтян

Что такое хеджирование. Объясняем простыми словами